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Verkehrssicherungspflichten in der Immobilienwirtschaft im April 2019 in neuer Auflage erschienen

Das Standardwerk zu den Verkehrssicherungspflichten in der Immobilienwirtschaft von Diplom-Ingenieur Hans-Thomas Damm und Rechtsanwalt Hartmut Hardt ist in umfassend überarbeiteter, 4. Auflage im April 2019 im Haufe-Verlag erschienen. Es setzt sich unter anderem ausführlich mit der novellierten Trinkwasserverordnung auseinander und stellt die für die Branche relevanten Neuerungen des technischen Regelwerks für Gasinstallationen (TRGI) anschaulich und kompakt dar. Für alle Sicherheits-Beauftragten eine klare Kaufempfehlung.

Die Autoren stellen alle wichtigen technischen Normen und Regeln, die die allgemein anerkannten Regeln der Technik abbilden und somit den Sorgfaltsmaßstab des Immobilienbetreibers maßgeblich bestimmen, übersichtlich dar und weisen insbesondere auf Änderungen hin, die sich auf operative Umsetzung der Verkehrssicherungspflichten auswirken können. Für die Gas-Hausinstallation ist vor allem das umfassend überarbeitete technische Regelwerk, welches am 8. Oktober 2018 vom Deutschen Verein des Gas- und Wasserfaches (DVGW) herausgegeben wurde, zu beachten.

11.8.4 DVGW-TRGI 2018 – Technische Regel für Gasinstallationen

Technische Regel – Arbeitsblatt DVGW G 600 (A) Der Deutsche Verein des Gas- und Wasserfaches (DVGW) hat sein Standardwerk »Technische Regel für Gasinstallationen« (DVGW-TRGI) überarbeitet und eine aktualisierte Fassung des Arbeitsblattes G 600 herausgegeben. Die sicherheitstechnischen Aspekt sind an die aktuellen Bedingungen angepasst worden – unter anderem an nationale und europäische Gesetzgebungen wie zum Beispiel die EU-Gasgeräteverordnung von 2016. In Deutschland werden in rund 40 Prozent der Neubauwohnungen Gasheizungen installiert; im Wohnungsbestand sind rund die Hälfte des Heizungsbestands gasbetrieben.

Die fachgerecht installierte und betriebene Gasinstallation im Gebäude hat ein weitgehendes Maß an Eigensicherheit aller Einrichtungen.166 Als passive, permanente Sicherheitsmaßnahme wird das an die Kundenanlagen verteilte Erdgas von den Energieversorgungsunternehmen odoriert, d. h. mit einem olfaktorisch (geruchsmäßig) gut wahrnehmbaren Geruchswarnstoff versetzt. Etwaige Undichtheiten können damit durch den Gasgeruch grundsätzlich rechtzeitig vor Eintreten einer Gefahr erkannt werden. Die Kunden-Leitungsanlage unterliegt allein aufgrund der Durchleitung von trockenem Erdgas bei 22 mbar keiner Abnutzung und somit keiner Zustandsänderung im Laufe ihrer Betriebszeit. Außenbedingungen wie z. B. bauliche Maßnahmen, Nutzung der Gasleitung für nicht betriebsgerechte Zwecke und Weiteres können sich gleichwohl negativ auf die Leitungsanlage auswirken, sodass deren Betriebstauglichkeit geschwächt und im schlimmsten Fall die Leitung sogar zur Gefahr wird (Braun, Gralapp, Klement, Schröder, Schuhmann, DVGW TRGI-Kommentar 2018, Praxis der Gasinstallation, S. 472).

Im Hinblick auf die wiederkehrende vorsorgende Überprüfung von Niederdruck-Leitungen (Innenleitungen) auf Gebrauchsfähigkeit und Dichtigkeit habe der Anlagenbetreiber nun ein größeres Auswahlermessen beim anzuwendenden Prüfverfahren (Auszug aus TRGI 2018 Abschnitt 13):

13.3.1 Leitungsanlage

13.3.1.1 Innenleitungen

Die Innenleitungen hinter der Hauptabsperreinrichtung gehören zum Verantwortungsbereich des Betreibers.

Die Leitungen sind gegen Beschädigungen aufgrund mechanischer, chemischer und thermischer Belastungen zu schützen.

Die einwandfreie, stabile Rohrhalterung ist auf Dauer zu erhalten.

Bei nachträglicher Verkleidung freiverlegter Innenleitungen ist für ausreichende Be- und Entlüftung der dadurch entstandenen Hohlräume zu sorgen.

Verbleibende Leitungsöffnungen (Leitungsenden und –auslässe) sind vorschriftsmäßig zu verwahren – eine geschlossene Absperreinrichtung reicht nicht aus.

Bei der Nutzungsänderung von Räumen sind eventuelle Auswirkungen auf vorhandene Leitungsanlagen von einem VIU oder dem NB prüfen zu lassen.

Der Verlauf verdeckt verlegter Leitungen muss bekannt sein.

Gasschlauchleitungen müssen spannungs-, knick- und verdrehfrei benutzt werden und dürfen wie die Geräteanschlussarmaturen nicht übermäßiger Erwärmung ausgesetzt sein.

Absperreinrichtungen müssen funktionsfähig und jederzeit bedienbar sein.

Kontroll- und Überprüfungszeiträume:

Einmal jährlich Innenleitungsanlage entsprechend vorgenannten Anforderungen gezielt einer Sichtkontrolle unterziehen oder unterziehen lassen. Dabei ist gleichzeitig auf Gasgeruch zu achten;

Alle 12 Jahre durch ein VIU Gebrauchsfähigkeitsprüfung oder Dichtheitsprüfung bzw. bei frei zugänglichen Leitungen auch Sichtprüfung auf Dichtheit mit schaumbildenden Mitteln oder Gasspürgerät durchführen zu lassen.

Die Sichtkontrolle wird verstanden als eine Inaugenscheinnahme der Leitungsanlage auf spezifische Beachtungspunkte, die der Betreiber (Eigentümer, Vermieter, Mieter, Anschlussnehmer, Anschlussnutzer) selbst ausführen oder aber fremdvergeben kann. Für die Durchführung sind keine technischen Kenntnisse oder Fertigkeiten erforderlich.

Die Prüfverfahren „Dichtheitprüfung“ und „Sichtprüfung auf Dichtheit“ sind demgegenüber dem Vertragsinstallationsunternehmen (VIU) vorbehalten. Die Einführung der alternativen Prüfmethode „Sichtprüfung auf Dichtheit mit schaumbildenden Mitteln oder Gasspürgerät“ basiert auf dem Arbeitsblatt DVGW G 465-1 „Überprüfen von Gasrohrnetzen“. Das „Sichtverfahren mit Betriebsgas“ wurde sinngemäß auf frei zugänglich verlegte Leitungen der Gasinstallation in Gebäuden übertragen (vgl. Braun, Gralapp, Klement, Schröder, Schuhmann, DVGW TRGI-Kommentar 2018, Praxis der Gasinstallation, S. 479)

Damit wird die Sichtprüfung mit Gasspürtechnik der Gebrauchsfähigkeitsprüfung als gleichwertige Prüfmethode für die vorsorgende wiederkehrende Überprüfung der Gasleitungsanlage an die Seite gestellt, wenn die zu prüfenden Leitungen oder Leitungsteile frei zugänglich sind.