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Umlagefähigkeit unserer Prüfkosten

Unsere Prüfkosten kann der Kunde in den meisten Fällen auf seine Mieter umlegen. Denn schließlich kommt unsere Sicherheitsüberprüfung in erster Linie unmittelbar dem Mieter zugute. Die Gerichte haben schon vor Jahren entschieden, dass die Kosten der regelmäßigen Überprüfung der zu den Etagenheizungen und zentralen Heizungsanlagen führenden Gasleitungen umlagefähige Betriebskosten sind.

Wenn Gasleitungen überprüft werden, die zu zentralen Heizungsanlagen, Gasetagenheizungen, Gaseinzelöfen oder verbundenen Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen führen, sind die Kosten unproblematisch nach § 2 Nr. 4 a), d) und Nr. 6 a) und c) der Betriebskostenverordnung bzw. der Anlage 3 zu § 27 II. BV umlagefähig.

Gemäß Nr. 4 a) gehören zu den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage die Kosten der Überwachung und Pflege der Anlage sowie die regelmäßige Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit. Nach Nr. 4 d) zählen zu den Betriebskosten die Kosten der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen, worunter die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit fallen. Gleiches gilt wegen der Verweisung auf Nr. 4 a) und d) auch für die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen nach Nr. 6 a) und c) sowie für die Kosten der Reinigung und Wartung von gasbetriebenen Warmwassergeräten gem. Nr. 5 c), da hiernach die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und -sicherheit der Geräte umlagefähig sind.

Doch Vorsicht: Wenn Zuleitungen zu Gasherden kontrolliert werden, Heizung und/oder Warmwasser aber nicht über Erdgas laufen, handelt es sich bei den Prüfkosten um "sonstige Betriebskosten" nach § 2 Nr. 17, die ausdrücklich im Mietvertrag aufgeführt werden müssen.

Hinweis für die Praxis: Viele Mietervereine und Immobilienverbände haben die regelmäßige Kontrolle der Gasleitungen bereits in ihre Standard-Mietvertragsformulare aufgenommen. Das heißt, bei Neuvermietungen unter Verwendung dieser neuen Musterverträge existiert dieses Problem nicht mehr.

Wichtig zu wissen ist außerdem, dass die Kosten "laufend" entstehen müssen, also eine gewisse Regelmäßigkeit wiederkehrender Wartungen und Überprüfung Bedingung für die Betriebskostenumlage ist. Wie kurz oder auch lang der Turnus sein darf, um noch dem betrriebskostenrechtlichen Wirtschaftlichkeitsgebot zu entsprechen, wird von den Gerichten immer wieder unterschiedlich bewertet. Exemplarisch fügen wir hier eine Entscheidung des Amtsgerichts Husum an, die ein Kunde von uns erstritten hat. Das Gericht hält eine Gasleitungsüberprüfung im 2-Jahres-Intervall für wirtschaftlich.

Amtsgericht Husum zur Umlagefähigkeit von Kosten für Gasleitungskontrollen im 2-Jahres-Turnus