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Verkehrssicherung: Die unterschätzte Pflicht zur Gefahrenvorsorge

Jeder Grundstückseigentümer und Vermieter muss eine Vielzahl so genannter Verkehrssicherungspflichten rund um seine Immobilie beachten, um sein eigenes Haftungsrisiko möglichst zu begrenzen. Auch technische Gebäudeanlagen müssen sicher betrieben werden.

Die allgemeine Rechtspflicht, im Verkehr Rücksicht auf die Gefährdung anderer zu nehmen, beruht auf dem Gedanken, dass jeder, der Gefahrenquellen schafft, die notwendigen Vorkehrungen zum Schutz Dritter treffen muss. 

Diese Verpflichtung wird als Verkehrssicherungspflicht bezeichnet und aus § 823 BGB hergeleitet. Nach dieser Rechtsvorschrift haftet auf Schadensersatz, wer vorsätzlich oder fahrlässig Leben, Körper, Gesundheit, Freiheit, Eigentum oder sonstige Rechtsgüter eines anderen widerrechtlich verletzt.

Die Pflicht zur Verkehrssicherung bedeutet für Grundstückseigentümer und Vermieter, dass sie die haustechnischen Anlagen und Einrichtungen regelmäßig überprüfen und ggf. instand setzen müssen.

Die Rechtsprechung hat bereits 1971 klargestellt, dass der Grundstückseigentümer bzw. Vermieter auch ohne Schadens- oder Störmeldung verpflichtet ist, sich vom ordnungsgemäßen Zustand der Gasleitungen im Haus in regelmäßigen Abständen zu vergewissern. Fehlt ihm selbst die notwendige Fachkunde, muss er sachkundige zuverlässige Personen oder Fachfirmen mit der Durchführung der Arbeiten beauftragen.

Was müssen Unternehmensleiter im Rahmen ihrer Organisationsverantwortung beachten?

Selbstverständlich müssen Geschäftsführer, Vorstände oder leitende Angestellte nicht persönlich die Gasleitungen in ihren Objekten kontrollieren. Die Geschäftsleitung kann im Rahmen ihrer Organisationsverantwortung Fachunternehmen zur Erfüllung ihrer Verkehrssicherungspflichten beauftragen.

Die vertragliche Schadensersatzhaftung gegenüber den Mietern bleibt zwar bestehen, wenn das Fachunternehmen einen Schaden verschuldet hat (§ 278 BGB). Jedoch kann die im Regelfall weiter reichende allgemeine Schadensersatzhaftung (nach dem Deliktsrecht) weitestgehend ausgeschlossen werden, wenn das Wohnungsunternehmen bei der Delegation seiner Verkehrssicherungspflichten folgende Punkte beachtet:

  • Es muss überprüfen, ob das beauftragte Fachunternehmen über die erforderliche persönliche und fachliche Qualifikation verfügt.
  • Es muss alle Informationen zur Verfügung stellen, die zur Wahrnehmung der Aufgabe erforderlich sind (z. B. Bestandslisten mit haustechnischen Angaben).
  • Im Rahmen regelmäßiger stichprobenartiger Kontrollen muss es zudem sicherstellen, dass das Fachunternehmen die ihm übertragenen Pflichten gewissenhaft und ordnungsgemäß erfüllt.
  • Schließlich sollten alle vorgenannten organisatorischen Maßnahmen schlüssig und nachvollziehbar schriflich dokumentiert werden, um im Schadensfall nachweisen zu können, dass die erforderliche Gefahrenvorsorge gewissenhaft organisiert und umgesetzt worden ist.


Bildlich gesprochen, wandelt sich die ursprüngliche Verkehrssicherungspflicht in eine Informations- und Überwachungspflicht um.

Haftung: Was passiert, wenn nichts passiert?

Einige Unternehmensleiter sind der irrigen Auffassung, sie hätten kein Haftungsrisiko, wenn gesetzliche Überwachungs- bzw. Prufpflichten im fraglichen Risikobereich fehlen und sie weiterhin einfach nichts zur Sicherheit ihrer Gebäude und Bewohner unternehmen. Diese Einschätzung ist falsch, da die Rechtsprechung im Schadensfall gern darauf zurückgreift, welchen Sicherheitsmaßstab die betroffenen Fachkreise für das eingetretene Risiko angelegt hätten. Dieser Wertungsmaßstab für den Fahrlässigkeitsvorwurf kann sich aus Gesetzen ergeben, aber auch aus DIN-Normen, technischen Regelwerken, Unfallverhütungsvorschriften oder sogar aus der ungeschriebenen "guten fachlichen Praxis".   

Die Möglichkeit entstehender Undichtigkeiten an Gasleitungen hat der für die Entwicklung und Fortschreibung des Regelwerks verantwortliche Deutsche Verein des Gas- und Wasserfaches e. V. (DVGW) erkannt und planmäßige wiederkehrende Überprüfungen des Gasrohrnetzes vorgeschrieben (etwa im Arbeitsblatt G 465/1 Tabelle 1).

Hinter der Hauptabsperreinrichtung des Hausanschlusses ist allerdings der Gaskunde (Anschlussnehmer) für die Gasleitungen verantwortlich. Der DVGW hat im Bereich der so genannten Kundenanlage lediglich Handlungsempfehlungen für den Hauseigentümer und Anschlussnehmer (wie etwa eine jährliche Sichtprüfung) ausgesprochen und entsprechende Beachtungspunkte bei der Durchführung der Überprüfungen entwickelt.

Verbindliche Vorgaben für anzuwendende Überprüfungsfristen sind den einschlägigen technischen Regelwerken im Regelungsbereich der Gas-Hausinstallation jedoch bisher nicht zu entnehmen gewesen. Die TRGI –Betrieb, technischer Hinweis und Anhang zu den technischen Regeln TRGI 86/96 und daher selbst keine echte technische Regel, empfehlen lediglich, die Gasleitungen einmal jährlich einer Sichtkontrolle zu unterziehen. Ergänzend wird empfohlen, die Dichtheit bzw. Gebrauchsfähigkeit der Innenleitungen alle zwölf Jahre durch geeignete Maßnahmen zu überprüfen oder prüfen zu lassen.

Nach der Novellierung der TRGI im Jahr 2008 sind die Worte: "Es wird empfohlen" allerdings durch "Überprüfungszeiträume:" ersetzt worden. Damit hat der technische Regelsetzer signalisiert, den Sicherheitsstandard in der Gas-Hausinstallation in Bezug auf Vorsorgemaßnahmen insgesamt anheben zu wollen. Rechtlich bleiben die TRGI jedoch nach wie vor Empfehlungen.

Wir empfehlen aufgrund unserer langjährigen Erkenntnisse einen einjährigen oder höchstens zweijährigen Überprüfungsturnus. Nach unseren Erfahrungen zeigen sich negative Veränderungen am Leitungssystem spätestens innerhalb der nächsten zwei Jahre nach der turnusmäßig durchgeführten Überprüfung. Insbesondere ist zu beobachten, dass sich minimale Undichtigkeiten, die wir als Haarrisse bezeichnen, in diesem Zeitraum zu reparaturbedürftigen Leckagen ausweiten können.

Dass ein Überprüfungszeitraum von ein bis zwei Jahren technisch geboten ist, verdeutlicht zudem der für staatliche Liegenschaften geltende Überprüfungsintervall laut AMEV (Arbeitskreis Maschinen- und Elektrotechnik staatlicher und kommunaler Verwaltung Berlin 2002): Danach müssen die Gasleitungen in öffentlichen Gebäuden einmal jährlich auf Dichtheit geprüft werden.

Auch die Energieversorgungsunternehmen müssen – ab einer Leckagenstellenhäufigkeit von einer Leckage pro Kilometer – die erdverlegten Gasleitungen mit Betriebsdrücken bis 100 mbar mindestens alle zwei Jahre auf Dichtheit kontrollieren. Die Gefahr undichter Rohrleitungen wird demzufolge von den Stadtwerken als signifkant eingeschätzt.

Das Gefahrenpotential einer undichten Gasleitung ist jedoch im Hausinnenbereich eher höher als im erdverlegten Außenbereich, weil es wahrscheinlicher ist, dass sich das aus einem Leck ausströmende Gas, vor allem bei verdeckt verlegten Leitungen, in geschlossenen Hohlräumen ansammelt (z. B. Einbauküche) und so eine explosive Gas-Raumluft-Mischung entstehen kann.

Eine präventive regelmäßige Überprüfung der Gasleitungen sollte daher regelmäßig durchgefuhrt werden, um ein Haftungsrisiko erst gar nicht entstehen zu lassen.

Mehrsprachige Hinweise auf unseren Ankündigungen

Wir haben auf der Rückseite unserer grünen Ankündigungskarten und Hausaushängen kurze Erläuterungen zu unserem Service in sechs Sprachen abgedruckt. Aus Gründen der Lesbarkeit haben wir uns beim Andruck auf die Sprachen beschränkt, die wir am häufigsten im Bestand antreffen. Kurztexte in weiteren 20 Sprachen finden Sie hier auf unserer Homepage.

Innovative Dichtigkeitsprüfung - unsere Kurzinfo

Gern informieren wir Sie in prägnanter und kurzes Form über unser Dienstleistungspaket - mit unserer Kurzinformations-Broschüre, die alle fünf Jahre in gedruckter Form erscheint.

Veranstaltungshinweis: iwb-PraxisForum Verkehrssicherung

Zum zweiten Mal veranstalten wir gemeinsam mit der iwb Entwicklungsgesellschaft mbH einen Workshop zum Thema Verkehrssicherungspflichten. Er findet am 21. Juni 2016 in Mannheim statt und behandelt Organisations- und Dokumentationspflichten sowie Überwachungsaufgaben in Bezug auf haustechnische Anlagen wie Gas- und Trinkwasserinstallation und Aufzüge.